Exekuční řízení jsou v ČR stále plná otázek a nejasných odpovědí. Pojďme si nastínit scénář, ve kterém je prodávána nemovitost nebo taková věc reálně hrozí. Kdy je dle platné legislativy možné přistoupit k tomuto kroku? A může to vůbec exekutor provést? Hned na úvod si můžeme sdělit, že to je zcela běžná záležitost. Exekuční příkaz, který by se týkal prodeje nemovitosti, lze vydat a děje se tak hlavně v případě obrovských dluhů. Astronomická částka, jíž rozhodně nelze splatit klasickou cestou za několik měsíců či let a dlužník navíc nekomunikuje, právě to jsou důvody, které exekutory vedou k podobným rozhodnutím. Je s nimi také úzce spojena velice náročná administrativa.
Poslední řešení z mnoha
Odpověď je vlastně jednoznačná. Pokud se ptáte, kdy může exekutor prodat nemovitost, je to hlavně tehdy, když vyčerpá všechny další zákonné postupy. Byt v osobním nebo družstevním vlastnictví je česká klasika, na rozdíl od západní Evropy disponuje takovým majetkem mnohem vyšší procento populace. To je však nyní vedlejší. Dluhy lze samozřejmě řešit i prodejem bytové jednotky, která proběhne formou dražby, tomu legislativa rozhodně nebrání, jen udává přesné parametry takového úkonu. Pozor, existují dvě možné varianty, přičemž k prodeji dochází pouze v jedné z nich. Nikdy se proto neděste předem, protože dopis, který jste dostali od exekutora, ještě neznamená automaticky dražbu.
- Exekutorské zástavní právo k nemovitosti. Jde jen o zajištění majetku, ne jeho přímý prodej.
- Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tady není o čem diskutovat. Chystá se prodej dražbou.
- Příslušný příkaz je zanesen také do KN. To proto, aby se dlužník nesnažil nemovitost prodat.
Kdy dochází k tomuto kroku?
Jednoduše, pokud nesplácíte dlouhodobě dluhy, nepomůže srážka ze mzdy, zabavení financí na osobním kontě nebo zpeněžení části majetku v dražbě, jak stanovuje příslušný zákon, je nutné postupovat ještě dále. Otázka, kdy může exekutor prodat nemovitost, je tedy jasná. Jen tehdy, když vyčerpá další možnosti a pravdou zůstává, že variant, jak vymáhat peníze, je poměrně dost. Zvláště v případě, že jde o relativně malý finanční obnos. Kolik bytů či domů se vlastně draží? Zatímco ještě v roce 2016 bylo nařízeno necelých patnáct tisíc takových dražeb, v roce 2020 už jich bylo asi osm tisíc. Počet dražebních vyhlášek tedy postupně klesá a dá se očekávat, že trend bude v dalším období podobný. A jaké jsou podmínky pro takový prodej? Kdy je vůbec možné rozhodnout o tomto scénáři?
- Jiné způsoby exekuce nevedou do cíle. Řeč je o blokaci účtu, prodeji movitého majetku atd.
- Dluh překročil určitou úroveň, jistina bez exekutorovy odměny musí být alespoň 100 000 Kč.
- Ocenění ze strany znalce. Nemovitost má určitou cenu, bez odhadce není možný další krok.
- Samotná dražební vyhláška obsahuje důležité údaje, tedy datum, vyvolávací cenu apod.
S nemovitostí nelze volně nakládat
Pokud je nemovitost předmětem exekuce, nemůžete ji prodat, i když jste její majitel. Exekutor dá k takovému kroku souhlas až tehdy, když uhradíte dluh a všechny s ním spojené náklady a řízení se tím zastaví. Jinak nemůžete podepsat nic, ani kupní smlouvu týkající se nemovitosti, byla by totiž neplatná. Je proto vhodné, abyste i velký dluh řešili včas a nerezignovali, protože cesta ven vede i ze skutečně trnitých podmínek, byť je samozřejmě takový proces náročný a zdlouhavý, může trvat ve finále i roky. Kdy může exekutor prodat nemovitost?
Exekuce zahrnuje také vybavení nemovitosti
Nejde jen o samotný byt nebo dům ve vlastnictví dlužníka, ale vlastně také vše, co spadá do jeho vybavení. Poté, co je vydán exekuční příkaz, není možné převést nemovitost na jinou osobu nebo s ní jinak disponovat. O exekuci se dozví také finanční úřad a obecní nebo městský úřad, pod které daná nemovitost spadá.
Jak řešit problémovou situaci?
Dluhy nemají snadné řešení a musí se pečlivě promyslet. Včasný prodej nemovitosti může přinést své ovoce, pokud z části utržených peněz doplatíte dluh a z další si koupíte jiný byt, je to řešení, při němž se návštěvě exekutora a jakékoliv komunikaci s exekutorským úřadem vyhnete. Je samozřejmě nutná důkladná úvaha, protože to je v každém případě velká životní změna. Značné dluhy ale lze někdy jen těžko řešit jinou cestou, pokud tedy má být postup efektivní a má co nejméně bolet rodinnou kasu. Pokud se ptáte, kdy může exekutor prodat nemovitost, konkrétní scénáře už po přečtení tohoto článku jistě znáte. Nezapomeňte ale ani na to, že pokud se neprodá nemovitost v prvním kole dražby, postupně významně klesne i vyvolávací cena. Ve finále pak lze koupit třeba za třetinu odhadní ceny.
Dražbě se raději vyhněte
Vyvolávací cena je poprvé stanovena na 2/3 odhadní. Pokud je nemovitost odhadnuta na tři miliony korun, vyvolává se při dražbě poprvé na dvoumilionové hodnotě. Nedojde-li po prvním příhozu k ničemu dalšímu, prodá se právě za tuto částku. Nebylo by lepší, abyste se podobnému scénáři vyhnuli? Existuje i varianta spojená s okamžitým výkupem, kdy si specializovaná společnost vezme na starosti veškerou administrativu, uhradí dluhy apod., následně vyplatí velmi rychle peníze v hotovosti. Vyberte si na to prověřenou společnost s dobrou minulostí, na kterou je opravdu spolehnutí. Prodej nemovitosti se často odehraje jednou nebo dvakrát za život.