Dluhy jsou tématem číslo jedna v moderní společnosti. Některé domácnosti mají malé úvěry na provozní výdaje, jiné si půjčují na bydlení. Pokud se nedaří splácet, v určitých případech dojde dokonce k exekučnímu řízení. A pokud není možné umořit dluh formou srážek ze mzdy nebo prodejem movitého majetku, přechází se k tomu nemovitému. Jakým způsobem celá akce probíhá? Tento proces má svá pravidla, která mají oporu v legislativě. Je nutné určit odhadní cenu a zajistit všechny právní náležitosti.
Exekuční dražba
Kdy se exekuce dotkne nemovitého majetku?
V českém prostředí jsou vedeny statisíce exekučních řízení. Dlužníci někdy nespolupracují a vyhýbají se zodpovědnosti, problém proto eskaluje a v určitých případech se dotkne i jejich bytu. Kdy vlastně přijdou ke slovu exekuční dražby nemovitostí? Je třeba dodat, že nemusí vždy jít pouze o byt nebo dům. Za nemovitý majetek se počítají i louky, garáže, chaty, chalupy, zahrady, pastviny a různé další pozemky, je to opravdu široký pojem! V praxi je to jasné, pokud není možné vymoci dluh jinak nebo je jeho hodnota příliš vysoká, přistupuje se k prodeji nemovitého majetku, jenž má zpravidla nejvyšší cenu. Jsou případy, když k nařízené dražbě nemusí dojít. Jaké to jsou?
- Dlužník uhradí svůj dluh před tím, než je dražba zahájena. Je to ale pravděpodobný scénář?
- Jsou případy, kdy dlužník nabídl místo bytu jiný majetek, který může být postižený exekucí.
- V případě, že povinný nereaguje, probíhá vše podle původního plánu exekučního řízení.
- Záznam o exekuci se dostane i do katastru nemovitostí. Je to velmi důležité upozornění.
Znalec proved odhad nemovitosti
Jaká bude vyvolávací cena? Exekuční dražba nemovitostí vyžaduje, aby byly stanoveny dvě konkrétní částky, a to odhadní a vyvolávací cena. Samozřejmě se odlišují, odhadní cena je vyšší. Je důležité, aby odhad provedl kvalifikovaný soudní znalec, protože jedině to je zárukou, že bude stanovena reálná tržní hodnota a nebude se případně prodávat hluboko pod cenou. To není v zájmu dlužníka, nic podobného nechtějí ani věřitelé. Zpravidla je vyvolávací cena na dvou třetinách odhadní při první dražbě, pokud není vydraženo, postupně klesá (v krajním případě až na čtvrtinu odhadu). Dlužník je povinen zajistit vstup odhadce do své nemovitosti a nechybí ani odhad, který se týká veškerého příslušenství.
Vše je uvedeno v dražební vyhlášce
Kde si zjistit potřebné údaje? Dražební vyhláška odpoví na všechno, co zájemci o konkrétní dražbu potřebují vědět. Je zde uveden nejnižší možný příhoz a veškeré podmínky, které musí splňovat každý zájemce. Především jsou tu čísla, tedy datum a čas začátku a odhadní nebo vyvolávací cena, podle níž je možné se dále orientovat. Exekuční dražby nemovitostí mají pravidla daná zákonem a důležité je, že dlužník dostane všechny podklady písemně, aby měl přehled. Současně je vyloučeno, aby se do dražby zapojil jeho zákonitý manžel či manželka. Co tedy musí splnit zájemci?
- Dražební jistota, kterou složí bezhotovostní či hotovostní platbou na exekutorský účet.
- V případě, že byla nemovitost vydražena, je nutná splnit podmínky (tj. zaplatit částku).
- Zásadní informací je, že pokud není zaplaceno včas, dražitel vlastnické právo nenabyde.
Draží se pouze elektronickou formou
Zatímco dříve bylo možné, aby se dražilo jinými způsoby, v moderní době už probíhají veškeré exekuční dražby nemovitostí v online formě. Ano, právě to je důležité, aby šlo o zcela transparentní cestu. Tato forma má vliv nejen na férový přístup ke všem zúčastněným. V době, které více či méně vládne internetová přípojka, znamená také lepší rozšíření celé informace o dražbě a ve finále tedy vyšší účast. I když může být vedeno více exekucí na jednu nemovitost, bez ohledu na fakt, zda jde o byt nebo louku, draží se jen jednou (na základě nejstaršího/prvního příkazu). Jak se postupuje dál?
- Dražba se uskuteční, peníze se zaplatí, nemovitost převede a věřitelé jsou vypláceni.
- Je možné, že část pohledávek nebude uhrazena, pokud je celkový výtěžek příliš nízký.
- Prodá se nemovitost za vyšší částku? Zbývající část po uhrazení dluhu patří dlužníkovi.
Kde najít dražební vyhlášku?
Pokud vás zajímají exekuční dražby nemovitostí a chtěli byste dohledat konkrétní dražební vyhlášku ke konkrétní akci, máte samozřejmě k dispozici několik různých cest. Nejjistější bude internetový prohlížeč, kde si na Portálu dražeb najdete vše podstatné. Dlužník bude písemně vyrozuměn, stejně jako věřitelé, kteří se přihlásili o své pohledávky, v těchto případech nemusíte dělat vůbec nic a dostanete informace poštou (nebo do Datové schránky). Dočtete se zde také o podmínkách účasti, které musí být splněny nebo výši dražební jistoty, jíž má složit každý zájemce, aby mohl být způsobilý ke dražbě. Ta je nutností i pro případy, kdy by došlo k nějakým komplikacím. Pokryje potom náklady.
- Musíte také podepsat Čestné prohlášení, že nejste osobou, která je z dražby vyloučená.
- Vždy je důležité, že dražební jistota nesmí překročit 30 % z ceny, se kterou aukce začíná.
- Zásadní je, že všichni neúspěšní dražitelé získají tuto jistotu zpět na své konto. Už brzy.
Existuje možnost získat nemovitost i poté?
Předrážka je pojem, se kterým jste se možná ještě nesetkali. Přitom je velmi důležitý a z pohledu exekuční dražby nemovitosti dokonce nezbytný. Pokud je totiž nabídnuta nejméně o čtvrtinu vyšší cena někým jiným, musí ji úspěšný dražitel dorovnat, jinak vlastně platí, že nic nevyhrál. Je však nutné dodržet termíny, čas na předrážku je 15 dní po skončení celé dražby. Platí tak, že i když zájemce neuspěl v dražbě, ještě pro něj není konec. Nebo jinak řečeno, nemusí být, pokud sám nechce a ví, že nemovitost opravdu zhodnotí, bude v ní bydlet nebo se mu vyplatí její pořízení z jiných důvodů, které zná jen on.